Herziening btw-aftrek onroerende zaken

In het Belastingplan 2025 zijn een aantal nieuwe maatregelen aangekondigd. Een opvallende wijziging binnen het vastgoed is de herziening van btw-aftrek op investeringsdiensten aan onroerende zaken. Opletten geblazen, want de voorgestelde maatregel raakt elke (vastgoed)ondernemer die voor minimaal € 30.000 onderhoud en/of renovatie aan zijn pand(en) laat uitvoeren. De beoogde ingangsdatum van de herziening btw-aftrek onroerende zaken is 1 januari 2026.

Op basis van de huidige wet wordt alleen de btw-aftrek herzien op leveringen van roerende en onroerende goederen. Nieuw is dus dat straks ook een herziening gaat gelden voor investeringsdiensten aan onroerende zaken (zoals renovaties en onderhoud).

De herziening in de btw, wat is dat ook alweer voor regeling? De btw-herziening zorgt ervoor dat wanneer een goed zowel voor belaste als vrijgestelde prestaties wordt gebruikt, de aanvankelijke btw-aftrek moet worden aangepast aan de hand van het daadwerkelijke gebruik over een bepaalde periode.

Aanleiding

De reden van de voorgestelde maatregel is dat er in de praktijk belastingbesparende structuren met kortdurende verhuur worden gecreëerd om btw-aftrek te kunnen claimen.

Dit wordt in de Memorie van Toelichting perfect uitgelegd: “Een ondernemer verbouwt een pand tot woningen met de bedoeling om de woningen als zodanig te (gaan) verhuren. Deze verhuur is vrijgesteld van btw. Die voorgenomen btw-vrijgestelde verhuur heeft tot gevolg dat de ondernemer geen recht op vooraftrek heeft van de btw die over de verbouwingskosten wordt berekend. Daarom kiezen sommige ondernemers ervoor om de woningen in het pand eerst (direct na de verbouwing) kortstondig btw-belast te verhuren. Deze btw-belaste verhuur geeft alsdan het recht om de voorbelasting volledig af te trekken, dus ook alle btw op de verbouwingskosten. Als een ondernemer vervolgens in het volgende jaar overgaat tot btw-vrijgestelde verhuur van de woningen, kan (momenteel) geen herziening van deze aftrek plaatsvinden, zodat er (onbedoeld) geen btw drukt op de verbouwing.”

Aanvullend is het ook de wens van de wetgever om de btw-aftrek op investeringsdiensten aan te laten sluiten bij het meerjarig gebruik van de dienst.

De maatregel herziening btw-aftrek onroerende zaken

Voor zogeheten investeringsdiensten aan onroerende zaken van minimaal € 30.000 exclusief btw, gaat een herzieningstermijn van maximaal 5 boekjaren lopen (het jaar van ingebruikname plus de 4 opvolgende boekjaren). Binnen deze termijn moet het gebruik van het pand dus worden gevolgd. Bij een wijziging van het gebruik, leidt dit tot herziening van de btw-aftrek en dus tot een te betalen bedrag aan btw of een terug te vragen bedrag aan btw.

Onder investeringsdiensten (een dienst aan een of meer onroerende zaken die deze meerjarig dient) vallen werkzaamheden als het vernieuwen, vergroten, herstellen, vervangen en onderhouden van onroerende zaken. Dit is derhalve behoorlijk breed en bevat dus onder andere: schilderwerk, het vervangen van keukens, toiletten, badkamers, daken en gevels. Ook sloop- en isoleringswerkzaamheden vallen onder dit begrip.
Verder is nog van belang dat de maatregel van toepassing is op investeringsdiensten die op of na 1 januari 2026 in gebruik zijn genomen. Opgelet, de herzieningsregeling is dus ook van toepassing op verbouwingen die in 2025 beginnen, maar pas in 2026 worden afgerond. Is de verbouwing vóór 1 januari 2026 afgerond, dan ontloopt men deze maatregel.

Voorbeeld

Een ondernemer heeft een bedrijfspand in eigendom dat met btw wordt verhuurd aan een kapper. In 2026 wordt het dak vervangen en geïsoleerd. De totale kosten van deze ingreep zijn € 100.000 exclusief btw en de btw bedraagt € 21.000. Per eind 2027 vertrekt de kapper. De ondernemer verhuurt het pand vervolgens voor 5 jaar zonder btw aan een tandarts.

In 2026 vraagt de ondernemer de volledige btw van € 21.000 terug conform het btw-regime van het pand. In 2027 vindt geen correctie van deze btw-aftrek plaats, aangezien het pand nog btw belast wordt verhuurd. In 2028 wijzigt het gebruik van het pand van btw belast naar btw onbelast. De herziening per jaar bedraagt € 4.200 (€ 21.000 gedeeld door 5 boekjaren). Over 2028 tot en met 2030 dient de ondernemer elk jaar een bedrag van € 4.200 aan btw te herzien c.q. af te dragen aan de Belastingdienst. In de praktijk zal het gebruikelijk worden dat de ondernemer hier bij het bepalen van zijn huurprijs rekening mee gaat houden.

Uit bovenstaande blijkt dat de administratieve lasten van ondernemers die hiermee te maken krijgen, zullen toenemen.

Onduidelijkheid

Het is ons op basis van de voorgestelde wettekst niet geheel duidelijk of het drempelbedrag van € 30.000 per pand in aanmerking dient te worden genomen, of dat dit het drempelbedrag op het totale vastgoedbezit ziet. In de voorgestelde wettekst staat namelijk “dienst aan een of meerdere onroerende zaken”.

Indien het drempelbedrag op het totale vastgoedbezit ziet, krijgen ondernemers met meerdere panden snel te maken met deze regel. Indien je bijvoorbeeld een blok woningen in eigendom hebt en deze laat schilderen, dan zit je al snel op de € 30.000 wanneer je alle bedragen bij elkaar moet optellen.

Door Nieuwenhuizen (1) is al een oproep gedaan om dit met een amendement aan te passen naar “dienst aan een onroerende zaak”. Wij steunen deze oproep en hopen ook dat op dit punt meer duidelijkheid wordt geschept.

Administratieve lastenverzwaring

Stelt u zich voor dat de ondernemer uit het voorbeeld een renovatie laat uitvoeren aan zijn eigen bedrijfspand. De ondernemer in kwestie verricht zowel vrijgestelde als belaste prestaties voor de btw, zoals bijvoorbeeld een makelaarskantoor. De btw in het jaar van de renovatie kan dan pro-rata in aftrek worden gebracht, maar dient de volgende 4 jaren telkens op basis van de in dat jaar van toepassing zijnde pro-rata van het makelaarskantoor weer mogelijk gedeeltelijk herzien te worden. Een jaarlijks ingewikkelde berekening die veel tijd vergt en ook onzekerheid met zich meebrengt.

Hoewel het tegengaan van de shortstay-structuren begrijpelijk is, leidt de aangekondigde regel voor veel ondernemers tot een administratieve lastenverzwaring en zorgt het ook voor meer complexiteit. Dat staat haaks op de wens van het kabinet. In de toelichting op het Belastingplan 2025 wordt vereenvoudiging van regelingen en wetten namelijk genoemd als één van de belangrijkste speerpunten van dit kabinet. Met de aangekondigde herziening op investeringsdiensten wordt hier in ieder geval niet aan voldaan.

Alternatief

Deze complexe maatregel had veel ondernemers bespaard kunnen blijven. De maatregel gaat in huidige vorm namelijk gelden voor alle ondernemers, waar de wetgever de mogelijkheid heeft om de maatregel zo vorm te geven dat deze alleen van toepassing is op de zogeheten shortstay-structuren. Het adviescollege toetsing regeldruk (ATR) heeft dit ook geadviseerd aan de Staatssecretaris van Fiscaliteit en Belastingdienst, maar hier is helaas niet voor gekozen.

Afsluiting

Per 1 januari 2026 krijgen naar verwachting veel (vastgoed)ondernemers te maken met een nieuwe herzieningsregeling op btw-aftrek van investeringsdienst aan onroerende zaken. Gezien het drempelbedrag en het huidige prijspeil, zit men bij groot onderhoud en/of een renovatie als snel boven de € 30.000. Dit betekent een administratieve lastenverzwaring voor veel ondernemers. Wij hadden liever gezien dat, conform het advies van het adviescollege toetsing regeldruk, dit veel ondernemers bespaard was gebleven en alleen de shortstay-structuren waren aangepakt. Tot slot hopen wij dat de wetgever nog duidelijkheid kan bieden of het drempelbedrag geldt per pand?

Note 1: W.A.P. Nieuwenhuizen, noot bij onderdeel 8.1, NTFR 2024/1498

De auteurs Bas Cramer en Stefan Marcus zijn fiscalist bij woningcorporatie Ymere. Zij schrijven op persoonlijke titel ook voor Nextens.

The post Herziening btw-aftrek onroerende zaken appeared first on Nextens.